Cuestiones frecuentes sobre las obligaciones de la comunidad de propietarios en materia de accesibilidad en edificios de viviendas existentes

accesibilidad en edifios de viviendas existentes

Un edificio de viviendas que no reúne los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación se considerará infravivienda.

Ajuste razonable en materia de accesibilidad universal son las modificaciones y obras necesarias que se deben realizar en un edificio para adaptarlo a las necesidades de cualquier persona, facilitando la accesibilidad universal y garantizando el uso del mismo en igualdad de condiciones que el resto de vecinos, de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada.

Para determinar si una carga en materia de accesibilidad universal es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda.

El plazo para acometer las mejoras de las condiciones de accesibilidad susceptibles de ajustes razonables de forma voluntaria, finalizó el día 4 de diciembre de 2017

Desde el día 5 de diciembre de 2017, las obras y actuaciones necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de las edificaciones, que sean susceptibles de ajustes razonables, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas concedidas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, son obligatorias.

Si el edificio no es accesible, son las propias Comunidades de Propietarios obligadas a realizar dichas mejoras de accesibilida. En todo caso asesoradas por un técnico competente, las que deben observar cuando es preciso realizar las obras para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, siendo obligatorias estas mejoras desde del 5 de diciembre de 2017.

Puedem requerir las mejoras de accesibilidad cualquier persona propietaria de una vivienda del edificio, y aquellos propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años. No obstante, es obligatorio desde el 5 de diciembre de 2017, que todos los edificios de viviendas existentes se adecuen a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación a las personas con discapacidad, en todo aquello que sea susceptible de ajustes razonables.

Se considera condiciones básicas de accesibilidad aquellas que permitan a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la utilización por el edificio en los términos previstos en la normativa técnica de aplicación.

También se considera mejora de las condiciones de accesibilidad el incremento de los niveles de accesibilidad con aplicación de criterios de flexibilización en aquellos edificios existentes, en los que por inviabilidad técnica o económica o por incompatibilidad con el grado de protección, no se puedan aplicar las exigencias básicas que requiere la normativa.

Son mejoras de accesibilidad la instalación de un video portero, de un bucle magnético en el ascensor, o el cambio del mecanismo de apertura de la puerta de entrada, así como cualquier elemento que mejore la accesibilidad del edificio es una mejora que debe acometerse, y será obligatorio siempre que el coste de las actuaciones repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El Informe de Evaluación del Edificio (IEE), es un documento suscrito por técnico facultativo competente donde se justifica la situación en la que se encuentra un edificio de tipología residencial de vivienda colectiva, con relación a su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y con el grado de su eficiencia energética.

Son obligatorios los trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación, derivados del informe de evaluación del edificio.

El Informe de Evaluación del Edificio incluye además del estado de conservación, y el grado de su eficiencia energética, la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible de realizar ajustes razonables para satisfacerlas, siendo en este caso obligatorias. Estas obras tienen carácter obligatorio siempre que el coste de las actuaciones repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, no exigiendo en este caso el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.

Son obligatorios los trabajos necesarios para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si ya se han realizado recientemente obras de mejora de accesibilidad en el edificio, pero algún vecino considera que no son suficientes, puede exigir nuevamente las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables. Pero es muy recomendable la participación de un técnico facultativo competente, que determine los trabajos a realizar, analizando tanto su viabilidad técnica como económica.

Es obligatorio implantar las mejoras de accesibilidad en una comunidad de casas unifamiliares o chalets privados en todos los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios como accesos, recorridos interiores comunes, piscinas, zonas de recreo etc.

Cuando las obras de mejora de accesibilidad tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, estos acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Y, a esos efectos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la Junta, debidamente citados que informados del acuerdo no comuniquen su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

Cuando las características y circunstancias del edificio impidan el cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad y sus tolerancias admisibles, no siendo urbanística, técnica o económicamente viable o incompatibles con el grado de protección del edificio, se pueden aplicar, otras medidas que faciliten, en el mayor grado posible, el acceso y la utilización del edificio por la mayor diversidad posible de situaciones personales. En todo caso el técnico competente determinará el grado de accesibilidad considerado como ajuste razonable.

Se considera inviabilida técnica cuando la configuración o las condiciones espaciales del edificio no permiten cumplir con los requisitos básicos de accesibilidad.